Wie investeert in vastgoed, moet een fundamentele keuze maken: koop je het onroerend goed als privépersoon of via een vennootschap? Beide structuren hebben hun eigen fiscale en administratieve implicaties die bepalend zijn voor het uiteindelijke rendement. Een doordachte keuze kan niet alleen de belastingdruk verlagen, maar ook vermogensplanning en toekomstige overdrachten vergemakkelijken.
Investeren als privépersoon in vastgoed dan wel
Wanneer een pand privé wordt aangekocht en door de huurder uitsluitend voor privédoeleinden wordt gebruikt, dan wordt de belasting op de huurinkomsten berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met veertig procent. Dit is doorgaans voordelig, aangezien de werkelijke huurinkomsten niet worden belast en het KI in de regel minder bedraagt dan de werkelijke huurinkomsten.
Bovendien kunnen intresten op een lening in mindering worden gebracht op het onroerend inkomen, wat extra fiscale voordelen oplevert.
Indien het vastgoed echter professioneel wordt gebruikt door de huurder, geldt een ander regime. In dat geval worden de werkelijke huurinkomsten belast, met aftrek van een kostenforfait van veertig procent. Dit kan een aanzienlijke belastingdruk met zich meebrengen, zeker wanneer het inkomen boven op een bestaande bezoldiging of een pensioen komt. Hierdoor kunnen deze inkomsten in een hogere progressieve belastingschijf vallen, wat de netto-opbrengst vermindert.
Voor een meer gedetailleerd overzicht van hoe huurinkomsten belast worden verwijzen we graag naar ons eerder artikel.
Een belangrijk aandachtspunt bij privébezit is de belasting bij verkoop. Indien het vastgoed binnen de vijf jaar na aankoop wordt verkocht, geldt een meerwaardebelasting van 16,5 procent. Bij gronden wordt deze termijn verlengd tot acht jaar. Dankzij een forfaitaire kostenaftrek is de effectieve belastingdruk in de praktijk vaak lager, maar het blijft een factor om rekening mee te houden bij kortetermijninvesteringen.
Op het vlak van vermogensoverdracht zijn er bijkomende nadelen. De schenking van vastgoed is fiscaal belastend, met schenkingsrechten die in rechte lijn kunnen oplopen tot 27 procent in Vlaanderen. Dit maakt successieplanning complexer, zeker wanneer er meerdere kinderen of vastgoed met verschillende waardes in het spel zijn. Bij een vennootschap kunnen aandelen eenvoudiger en fiscaal gunstiger worden overgedragen, wat voor veel investeerders een doorslaggevend argument kan zijn.
Een ander risico bij privébezit is de verhoogde aandacht van de fiscus bij een omvangrijk onroerend patrimonium. Wanneer een belastingplichtige meerdere panden bezit, kan de fiscus nagaan of de werkelijke inkomsten correct worden aangegeven en of er geen sprake is van een beroepsactiviteit. Indien de belastingadministratie meent dat vastgoedbeheer in werkelijkheid een professionele activiteit is, kan zij proberen de inkomsten te herkwalificeren als beroepsinkomen, wat leidt tot een aanzienlijk hogere belastingdruk.
Investeren via een vennootschap in vastgoed
Een vennootschap biedt enkele interessante fiscale voordelen voor vastgoedbeleggers. Zo kunnen aankoopkosten, zoals notariskosten, registratiebelasting, btw en architectenhonoraria, als beroepskost worden afgetrokken. Daarnaast kan residentieel vastgoed worden afgeschreven, waardoor de aankoopprijs gespreid over meerdere jaren fiscaal in mindering wordt gebracht. Dit verlaagt de belastbare winst en dus de te betalen vennootschapsbelasting.
De huurinkomsten binnen een vennootschap worden belast tegen een tarief van 20 of 25 procent, afhankelijk van de grootte van de vennootschap en het belastbaar inkomen. Dit kan voordeliger zijn dan de progressieve tarieven van de personenbelasting, zeker bij hogere inkomsten. Het nadeel is echter dat wanneer de winsten naar het privévermogen worden overgeheveld, ze opnieuw worden belast via de roerende voorheffing op dividenden. Dit tarief bedraagt standaard 30 procent, maar kan onder bepaalde voorwaarden verlaagd worden tot 15 procent via het VVPRbis-regime of via het aanleggen van een liquidatiereserve.
Bij de verkoop van een onroerend goed binnen de vennootschap wordt de gerealiseerde meerwaarde eveneens belast tegen 20 of 25 procent. Dit kan een nadeel zijn ten opzichte van privébezit, waar de meerwaardebelasting vaak lager uitvalt. Er bestaat echter een mogelijkheid om deze belastingdruk te spreiden door de opbrengst binnen de vijf jaar opnieuw te investeren in afschrijfbare activa, waardoor de impact gedeeltelijk kan worden beperkt.
Op het vlak van successieplanning biedt een vennootschap meer flexibiliteit. Aandelen kunnen eenvoudiger worden overgedragen dan vastgoed, en de fiscale kost bij schenking is doorgaans lager. Zo bedraagt het tarief in rechte lijn slechts 3 procent in Vlaanderen, en bij familiale ondernemingen kan zelfs een tarief van 0 procent van toepassing zijn. Dit maakt een vennootschap een interessante structuur voor wie een vastgoedportefeuille wil doorgeven aan de volgende generatie.
Een bijkomend voordeel van investeren via een vennootschap is de duidelijkheid tegenover de fiscus. In tegenstelling tot privébezit, waar de fiscus kan argumenteren dat vastgoedinkomsten beroepsinkomsten vormen, bestaat deze discussie niet wanneer het vastgoed binnen een vennootschap wordt ondergebracht. Dit biedt meer fiscale zekerheid en voorkomt onverwachte belastingclaims.
Toch zijn er ook nadelen verbonden aan vastgoedbeheer binnen een vennootschap. Naast het oprichten van de vennootschap en de vennootschapsbelasting, en de bijkomende belasting bij dividenduitkering, zijn er ook administratieve verplichtingen. Een vennootschap moet een boekhouding voeren, een jaarrekening neerleggen en fiscale aangiften indienen. Dit brengt extra kosten met zich mee, die vooral voor kleinere vastgoedbeleggers zwaarder doorwegen.
Conclusie investeren in vastgoed via vennootschap of als privépersoon?
De keuze tussen privébezit en vennootschap hangt af van verschillende factoren, waaronder de beoogde huurinkomsten, de intentie om vastgoed door te geven en de fiscale impact bij verkoop. Wie een beperkt aantal panden bezit en op zoek is naar eenvoud, doet er vaak goed aan om privé te investeren. Dit vermijdt extra administratie en biedt in veel gevallen een gunstig fiscaal kader, zeker wanneer het pand door de huurder uitsluitend voor privédoeleinden wordt gebruikt.
Voor grotere vastgoedportefeuilles of wanneer successieplanning een belangrijke rol speelt, kan een vennootschap een betere keuze zijn. De mogelijkheid om kosten af te trekken, afschrijvingen toe te passen en op een fiscaalvriendelijke manier vastgoed over te dragen, zijn belangrijke voordelen. Wel moet rekening worden gehouden met de bijkomende fiscale lasten bij de uitkering van winsten en de verhoogde administratieve verplichtingen.
Elke situatie is uniek, en een gedetailleerde analyse is noodzakelijk om de meest voordelige keuze te maken. Boek geheel vrijblijvend via onderstaande knop een eerste gesprek in en we proberen je meteen op weg te zetten.
Christophe Romero Senne Verholle