Begin 2024 werd een belangrijke wijziging doorgevoerd in de Belgische vastgoedfiscaliteit: de registratierechten voor de vestiging en overdracht van erfpacht- en opstalrechten zoals vastgelegd in artikel 83 lid 1, 3° van het Wetboek van de Registratierechten (W.Reg.) zijn verhoogd van 2% naar 5%.
Historische context
De verhoging van het registratierecht aangaande de overdracht of vestiging van een recht van erfpacht of recht van opstal is tot op heden nog steeds federale materie. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld het registratierecht bij de aankoop van onroerende goederen.
Deze wijziging volgt op een eerdere aanpassing onder de regering Di Rupo in 2013, waarbij het tarief reeds was verhoogd van 0,2% naar 2%. De recente verhoging tot 5% lijkt voornamelijk ingegeven door budgettaire motieven, met als doel de financiering van algemene uitgaven te ondersteunen. Dit wordt verder toegelicht in de parlementaire stukken (Kamer 2023-24, nr. 55-3697/1) waar wordt gesteld dat deze verhoging werd ingegeven met het oog op de financiering van uitgaven in het algemeen belang.
Interessant is de voortzetting van een verlaagd tarief voor bepaalde non-profit organisaties (denk bijvoorbeeld aan vzw's), zoals vastgelegd in artikel 83 lid 1, 3° W.Reg.
Overgangsregeling
Het nieuw tarief trad in werking vanaf 1 januari 2024. Dit zonder specifieke uitzonderingen op de standaardregels voor de inwerkingtreding van tariefwijzigingen. Hierdoor wordt de toepassing van het nieuwe tarief bepaald door de datum waarop de belasting formeel verschuldigd wordt aan de staat. In principe is dit de datum van de (onderhandse) akte waarop de overeenkomst aangaande het erfpachtrecht of opstalrecht tot stand is gekomen. Het tijdstip van de authentieke akte doet hier in beginsel geen afbreuk aan.
Indien een onderhandse overeenkomst vóór 1 januari 2024 is gesloten, bijvoorbeeld op 31 december 2023, blijft het 2%-tarief van toepassing. Dit geldt ongeacht het moment van verlijden van de authentieke akte. Dit principe is ook van toepassing op akten met een opschortende voorwaarde, ondertekend vóór 1 januari 2024, waarvan de voorwaarde pas na 31 december 2023 in vervulling gaat. In dergelijke gevallen wordt het tarief bepaald door de datum waarop de belasting verschuldigd zou zijn geworden, mocht de transactie direct onvoorwaardelijk zijn geweest.
Toch is een nuancering op zijn plaats. Volgens artikel 18, §1 van het Wetboek van de Registratierechten, kan de datum van een onderhandse akte alleen tegenover de fiscus worden gebruikt als deze ook tegenover derden kan worden ingeroepen. Dit houdt in dat partijen alle beschikbare juridische middelen moeten inzetten om de fiscus te overtuigen van de echtheid van de datum van de onderhandse akte.
Reeds in een omzendbrief van 1956 (aanschr. 26 maart 1956, RGEN, nr. 19.682, T.Not. 1956, 94) stelt de administratie zich soepel op aangaande het bewijs dat noodzakelijk is om de "semi-vaste" datum te bewijzen. Hierin stelt de administratie dat dit bewijs door de belastingplichtigen kan geleverd worden door alle rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens, maar met uitzondering van de eed. In 1998 werd dit standpunt nogmaals bevestigd door de toenmalige minister van Financiën (parlementaire vraag nr. 1376 van Mevrouw Creyf dd. 12.05.1998). Op heden zien we dat de fiscale administratie nog steeds deze soepele bewijsvoering aanvaardt.
In de regel raden we aan om de onderhandse akte elektronisch te ondertekenen (bij voorkeur een geavanceerde elektronische handtekening). Door het toevoegen van een tijdsstempel aan de handtekening kan het bewijs van de datum van de ondertekening worden bewezen.
Huurcontract in plaats van erfpacht en opstal?
In de rechtsleer opperde men dat de ongewijzigde behandeling van huurcontracten vragen oproept op over mogelijke alternatieve structuren voor de vestiging van rechten op onroerend goed. De wettelijke verankering van het accessoir opstalrecht binnen huurcontracten biedt een fascinerende invalshoek op de flexibiliteit en aanpassingsvermogen van vastgoedtransacties in het licht van fiscale wijzigingen.
Splitsale-constructie
Veel Belgen bezitten vastgoed of zijn betrokken bij vastgoedtransacties zonder zich volledig bewust te zijn van de complexiteit van erfpacht- of opstalrechten. Bij de aankoop van nieuwbouwappartementen maken projectontwikkelaars en aannemers vaak gebruik van een zogenaamde splitsale constructie. Dit houdt in dat de grond en het op te richten gebouw juridisch gescheiden worden gehouden: de grond blijft eigendom van een 'grondvennootschap', terwijl een 'bouwvennootschap' via een opstalrecht de appartementen ontwikkelt en verkoopt. Deze aanpak biedt fiscale voordelen, maar door de recente verhoging van de registratierechten van 2% naar 5% voor het overdragen van opstalrechten, kunnen kopers zich onverwachts geconfronteerd zien met hogere kosten. Christophe Romero
christophe.romero@aeacus.be Senne Verholle
Comments