Recentelijk heeft een wetsontwerp significante wijzigingen doorgevoerd in het fiscale kader voor Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF's) in België. Deze aanpassingen zijn bedoeld om de regelgeving te moderniseren en het GVBF-regime beter te laten aansluiten bij de huidige fiscale doelstellingen. Een belangrijke wijziging is de invoering van een extra heffing van 10% voor GVBF's die minder dan vijf jaar geregistreerd staan bij de FOD Financiën na erkenning. Deze maatregel beoogt het vroegtijdig afstoten van investeringen te ontmoedigen en heeft aanzienlijke gevolgen voor de investeringsbeslissingen en fiscale planning van GVBF's en hun aandeelhouders.
Een GVBF is een institutioneel alternatief beleggingsvehikel (AICB) dat zich richt op collectieve investeringen in vastgoed, zowel nationaal als internationaal. Deze fondsen bieden institutionele beleggers een aantrekkelijke manier om in vastgoed te investeren en te profiteren van diverse fiscale voordelen.
Doelgroep
GVBF's zijn exclusief gericht op "gekwalificeerde beleggers". Er zijn twee criteria om als gekwalificeerde belegger beschouwd te worden: ten eerste "van nature" gekwalificeerde beleggers, gebaseerd op de criteria voor professionele cliënten zoals omschreven in de AICB-wet; ten tweede kunnen beleggers "door aanwijzing" als gekwalificeerd worden beschouwd, mits een aanvraag bij de FSMA wordt ingediend. Het is belangrijk te benadrukken dat natuurlijke personen niet direct kunnen deelnemen in een GVBF.
Vastgoedportefeuille
Na het tweede boekjaar dient een GVBF een vastgoedportefeuille van minimaal 10 miljoen euro te hebben. Dit onderstreept het doel van het fonds om aantrekkelijk te zijn voor grote institutionele beleggers die in vastgoed willen investeren.
Bepaalde Duur
Kenmerkend voor een GVBF is dat het een gesloten fonds is, wat inhoudt dat investeerders hun aandelen niet terug kunnen verkopen aan het fonds. Dit verschilt van een bevek, waar terugkoop wel mogelijk is. Deze beperking, samen met het verbod op beursnotering, kan de liquiditeit van investeringen in een GVBF verminderen. Om dit aan te pakken, wordt een initiële termijn van 10 jaar ingesteld bij de oprichting van een GVBF, die na afloop verlengd kan worden met termijnen van telkens maximaal vijf jaar, mits goedkeuring tijdens een buitengewone algemene vergadering.
Fiscale Transparantie
GVBF's profiteren van een fiscaal gunstregime en zijn fiscaal transparant. Dit houdt in dat ze slechts belast worden op abnormale of goedgunstige voordelen, alsook op niet-aftrekbare kosten, uitgezonderd waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen.
Inkomsten zoals huur, meerwaarden, en interesten maken geen deel uit van de belastbare basis.
Exit-Taks en Bijkomende Heffing
Bij de omzetting van een reguliere belaste vennootschap naar een GVBF is belasting verschuldigd op alle latente meerwaarden en onbelaste reserves, bekend als de "Exit-taks", tegen een tarief van 15%. Sinds 1 januari 2024 is er bovendien een aanvullende heffing van 10% van toepassing op GVBF's die niet minstens vijf jaar ingeschreven blijven op de lijst bij de FOD Financiën na erkenning of na een vennootschapsrechtelijke herstructurering. De extra heffing van 10% is ook van toepassing op aandeelhouders die de exit-taks hebben betaald op meerwaarden bij de inbreng in een GVBF, indien de verkregen aandelen niet minimaal vijf jaar worden aangehouden.
Jaarrekening
GVBF's stellen hun jaarrekening op conform de International Financial Reporting Standards (IFRS), met een boekhoudschema dat aansluit bij de specifieke behoeften van vastgoedbeleggingsstructuren. Dit maakt de GVBF's ook aantrekkelijker voor internationale beleggers, die mogelijk minder vertrouwd zijn met de Belgische boekhoudstandaarden (Belgian GAAP).
Uitkeringsverplichting
GVBF's zijn verplicht om minstens 80% van hun positieve nettoresultaat van het boekjaar uit te keren, in lijn met de vereisten voor GVV's en vastgoedbevaks. Deze maatregel voorkomt dat GVBF's te grote liquiditeitsreserves opbouwen, wat afwijkt van hun hoofddoel.
Regelgeving
GVBF's vallen onder strikte regelgeving en toezicht om de integriteit van de fondsen en de bescherming van investeerders te waarborgen. Dit omvat boekhoudkundige verplichtingen, toezicht door de FSMA, en naleving van regels met betrekking tot investeringen en de activiteiten van het fonds.
Bij Aeacus Lawyers zijn we gespecialiseerd in het adviseren over Gespecialiseerde Vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF's) en andere juridische vraagstukken. Voor meer informatie of persoonlijk advies, nodigen wij u uit om contact met ons op te nemen. Christophe Romero
Senne Verholle
Comments