In een recente uitspraak heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken over de berekeningswijze van de in te vorderen btw in de zaak rond de gesplitste vastgoedtransacties van Promo 54 en Immo 2020. Dit arrest volgt op een beslissing van het Europees Hof van Justitie in maart 2023, die al belangrijke richtlijnen gaf over de kwestie. De kern van het dispuut draait om de fiscale structurering rond de renovatie van een oud schoolgebouw tot appartementen, waarbij geprobeerd werd het belastingvoordeel te maximaliseren door het project kunstmatig op te splitsen in twee transacties.
De opzet van de constructie
In 2008 sloegen Promo 54 en Immo 2020 de handen in elkaar voor de transformatie van een voormalige school tot een appartementencomplex. Immo 2020 verkocht de bestaande constructie en de grond aan kopers onder het regime van registratierechten, vrij van btw, aangezien het om een 'oud' gebouw ging. Aansluitend sloten de kopers een contract met Promo 54 voor de renovatie, waarbij een verlaagd btw-tarief van 6% gold, in plaats van de gebruikelijke 21%. De Belgische fiscus zag hierin echter een ongeoorloofde splitsing om fiscale voordelen te behalen, aangezien men in werkelijkheid eigenlijk te maken had met de verkoop van nieuwe appartementen die aan 21% btw onderworpen zouden moeten zijn.
Wat was de kwestie?
Centraal in deze zaak stond de vraag hoe 'vernieuwde gebouwen' binnen de Belgische btw-regelgeving geïnterpreteerd dienen te worden, specifiek of ingrijpende verbouwingen van bestaande gebouwen deze kunnen transformeren tot 'nieuwe' gebouwen voor btw-doeleinden. Volgens de huidige Belgische regelgeving en de administratieve richtlijnen wordt een gebouw als 'vernieuwd' beschouwd indien de verbouwingen het onroerend goed wezenlijk wijzigen in zijn aard, structuur of bestemming. De fameuze '60%-regel' biedt hierbij een kwantitatief houvast: als de kosten voor de verbouwing minstens 60% van de verkoopwaarde na renovatie bedragen, wordt het gebouw als 'vernieuwd' gezien.
Europese interpretatie
Artikel 12, § 2, tweede lid, en 135, § 1, j) van de Europese btw-richtlijn maken duidelijk dat gebouwen die nog niet eerder in gebruik zijn genomen, niet genieten van de btw-vrijstelling.
België heeft deze richtlijn ingevuld door in artikel 44, § 3, 1°, a) van het btw-wetboek te stellen dat een gebouw als 'nieuw' wordt beschouwd tot twee jaar na de eerste ingebruikname. Dit impliceert dat de levering van zulke 'nieuwe' gebouwen niet vrijgesteld is van btw. Echter, de richtlijn laat lidstaten ook toe om aanvullende bepalingen te definiëren voor de behandeling van verbouwde gebouwen. Het probleem in voorliggend geval was dat de principes aangaande verbouwde gebouwen niet in de wet werd opgenomen maar enkel in administratieve commentaren. Bijgevolg was Promo 54 van oordeel dat het gerenoveerd gebouw niet aanzien kon worden als een vernieuwd gebouw waardoor er geen 21% verschuldigd was.
In zijn arrest van 9 maart 2023 (C-239/22) heeft het Europees Hof geoordeeld dat als de verbouwing van een bestaand gebouw zodanig substantiële meerwaarde creëert, vergelijkbaar met de levering van een nieuw gebouw bij de eerste ingebruikneming, dit voldoet aan de criteria voor 'verkoop voor de eerste ingebruikneming' binnen de btw-richtlijn, en dus onderworpen is aan btw. Het Hof benadrukte dat de creatie van significante toegevoegde waarde cruciaal is voor deze beoordeling, ongeacht of de nationale wetgeving gedetailleerde criteria voor de definitie van 'eerste ingebruikneming' biedt.
Het Europees Hof heeft eveneens aangegeven dat het ontbreken van een specifieke, dwingende definitie in de nationale wetgeving omtrent wat precies onder 'vernieuwbouw' valt, geen belemmering vormt voor de toepassing van de btw-regels zoals vastgelegd in de Europese Btw-Richtlijn.
De houding van het Hof van Cassatie
In de zaak rond Promo 54 bevestigde het Hof van Cassatie het oordeel van het Luikse hof van beroep, dat de constructie opgezet door Promo 54 en Immo 2020 als een geval van misbruik zag. Dit oordeel was gebaseerd op de vaststelling dat het werkelijke doel van de gesplitste transacties - de verkoop van een bestaand gebouw gevolgd door renovatie - in essentie neerkwam op de verkoop van een 'vernieuwd' gebouw, waarbij bewust getracht werd de hogere btw van 21% te omzeilen. Het hof identificeerde meerdere factoren die deze conclusie ondersteunden: de presentatie van het project als de verkoop van afgewerkte appartementen, de synchronisatie van contractondertekeningen, de vooraf vastgestelde totaalprijs en de substantiële vooruitbetalingen voor de renovatiewerken. Daarnaast speelde de nauwe verbinding tussen Promo 54 en Immo 2020, zowel op persoonlijk, juridisch als financieel vlak, een rol in het oordeel. Dit alles duidde op een strategie om de btw-wetgeving te omzeilen, wat in strijd is met het doel van de wetgeving om verrichtingen die toegevoegde waarde genereren te belasten.
Implicaties voor de praktijk
Deze jurisprudentie verduidelijkt dat de transformatie van bestaande gebouwen, die leidt tot aanzienlijke waardevermeerdering, onderworpen kan worden aan het normale btw-tarief als zijnde de verkoop van een 'nieuw' gebouw. Dit is een belangrijk signaal voor de vastgoedsector en zet de toon voor hoe soortgelijke projecten fiscaal benaderd moeten worden, met nadruk op de substantiële aard van de verbouwingen en de daaruit voortkomende meerwaarde.
De prejudiciële vraag aan het Europees Hof van Justitie had als doel helderheid te krijgen over de interpretatie van 'vernieuwbouw' in relatie tot de btw-richtlijn. Het Hof oordeelde dat een bestaand gebouw, na significante verbouwingen die aanzienlijke meerwaarde creëren, voor btw-doeleinden als een nieuw gebouw beschouwd moet worden. Dit standpunt benadrukt dat de toegevoegde waarde van de verbouwingen doorslaggevend is voor de btw-behandeling, onafhankelijk van nationale definities of criteria.
Het Hof van Cassatie en de bevestiging van misbruik
Het Hof van Cassatie ondersteunde vervolgens deze interpretatie en verwierp het cassatieberoep van Promo 54. Het hof benadrukte dat de opzet van Promo 54 en Immo 2020, waarbij een oud gebouw werd gesplitst in afzonderlijke transacties van verkoop en renovatie om btw-voordelen te behalen, als misbruik kon worden gezien. De handelingen waren er primair op gericht om het hogere btw-tarief van 21% te ontwijken, wat indruist tegen de doelstellingen van de btw-wetgeving.
De implicaties voor de vastgoedsector
Dit arrest heeft verstrekkende gevolgen voor de vastgoedsector, vooral voor projectontwikkelaars en investeerders die vergelijkbare constructies overwegen of al gebruiken. Het maakt duidelijk dat ingrijpende renovaties, die het karakter van een gebouw aanzienlijk veranderen, kunnen leiden tot de classificatie als 'nieuw' gebouw, met alle btw-gevolgen van dien.
Christophe Romero
Senne Verholle
Comentários