De Belgische vastgoedsector biedt unieke mogelijkheden om onroerende goederen via erfpacht, opstal, en vruchtgebruik fiscaal efficiënt te bouwen of aan te kopen. Deze juridische constructies kunnen worden ingezet voor legitieme doeleinden zoals vermogensbeheer en successieplanning, maar trekken ook de aandacht van de fiscus, vooral wanneer ze worden gebruikt met het primaire doel van belastingontwijking.
Erfpacht, opstal en vruchtgebruik: fiscaal gezien
Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het gebruik van de grond van een ander toestaat voor een lange termijn, vaak tot 99 jaar, tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding of canon. Dit recht stelt de erfpachter in staat om op deze grond te bouwen of te verbouwen.
Opstal geeft het recht om gebouwen, werken of beplantingen op of in de grond van een ander te hebben voor een bepaalde tijd. Dit recht is essentieel voor wie infrastructuur wil oprichten op grond die niet van hem is.
Vruchtgebruik laat iemand toe de opbrengsten (vruchten) van een goed te genieten (bijvoorbeeld huurinkomsten) terwijl de naakte eigendom (blote eigendom) bij een ander ligt.
Erfpacht en opstal zijn sedert 2024 onderworpen aan verlaagde registratierechten van 5% in Vlaanderen, een aanzienlijk voordeel vergeleken met de standaard registratierechten. Voor vruchtgebruik is echter het algemeen verkooprecht van 12,5% in Vlaanderen van toepassing, wat een belangrijke fiscale overweging is.
Praktische Toepassingen
Een veelgebruikte praktijk om erfpacht, opstal of vructhgebruik fiscaal efficiënt te beErfpacht, opstal en vruchtgebruik: hoe fiscaal efficiënt benutten is dat een bedrijfsleider een erfpachtrecht of opstalrecht toekent op zijn grond of terrein aan zijn (management)vennootschap. Dit stelt de vennootschap in staat om een gebouw op te richten en de hiermee verbonden kosten fiscaal in aftrek te nemen. Aan het einde van de erfpachttermijn of opstaltermijn keert het gebouw (vaak kosteloos) terug naar de bedrijfsleider, zonder dat daarvoor in principe registratierechten verschuldigd zijn.
Vergelijkbaar kan het vruchtgebruik worden gestructureerd om fiscale efficiëntie te bevorderen. Een voorbeeld hiervan is wanneer een bedrijfsleider een gebouw gezamenlijk aankoopt met zijn vennootschap. In dit geval verwerft de bedrijfsleider de blote eigendom en verwerft de vennootschap het vruchtgebruik. De vennootschap kan hier alle kosten aangaande de aankoop en het gebruik van het gebouw fiscaal in aftrek nemen. Bij het aflopen van het vruchtgebruik, gaat het volledige eigendom zonder bijkomende registratierechten en vaak zonder bijkomende vergoeding over naar de bedrijfsleider.
De Kritische Blik van de Fiscus
Deze fiscale optimalisatiestrategieën zijn evenwel niet onopgemerkt gebleven door de fiscus. De fiscus volgt dergelijke constructies met argusogen en schroomt niet om in te grijpen wanneer zij meent dat de structuren worden gebruikt om belasting te ontwijken. De fiscus onderzoekt dergelijke transacties actief en gaat na of wordt voldaan aan alle voorwaarden. Dit benadrukt het belang van zorgvuldige planning en naleving van de (fiscale wetgeving) bij het opzetten van dergelijke structuren.
Conclusie
Erfpacht, opstal, en vruchtgebruik bieden waardevolle mogelijkheden voor fiscale optimalisatie binnen de Belgische vastgoedsector. Echter, de nauwkeurige implementatie en de juiste waardering van deze rechten zijn van essentieel belang om aan de fiscale regelgeving te voldoen. Gezien de toenemende aandacht van de fiscus voor deze constructies, is professioneel advies onmisbaar. Aeacus Lawyers staat klaar om u te adviseren over de optimale toepassing van deze rechten, waarbij we zorgen voor compliance en het maximaliseren van uw fiscale voordelen. Christophe Romero
Senne Verholle
Comments